Immobili turistici a Phuket

I mercati immobiliari di Phuket sono ancora in crescita perché non dipendono direttamente da Bangkok o dall'economia del paese, ma principalmente dal turismo. Osserviamo le variazioni del prezzo dei terreni nelle diverse spiagge rispetto al valore stimato dal governo. Diamo un'occhiata alla situazione del mercato immobiliare e vediamo le variazioni dei prezzi dei terreni.

Dott. Sopon Pornchokchai, Presidente, Agenzia per gli Affari Immobiliari Co., Ltd. (www.area.co.th) per conto di FIABCI (International Real Estate Federation o FIABCI-Thai), insieme a FIABCI-Thai, Phuket ha recentemente organizzato un seminario Aggiornamenti sui mercati immobiliari di Phuket per sviluppatori, broker e professionisti del settore.

L'Agenzia per gli affari immobiliari ha scoperto che nel 2025 erano sul mercato 728 progetti immobiliari nella provincia di Phuket, per un totale di circa 72.000 unità in vendita, con un valore di sviluppo di 460 miliardi di baht. Sono state vendute 62.000 unità e circa 10.000 unità sono ancora in vendita. Il dott. Sopon ha affermato che il centro dati esamina il mercato immobiliare di Phuket dal 1994, ovvero 30 anni fa. A quel tempo le banche non disponevano di dati immobiliari.

Nel complesso, Phuket ha un PIL provinciale di 110,648 miliardi di baht, mentre le attività immobiliari di Phuket sono valutate a 6,281 miliardi di baht, ovvero al 5,7%. Tuttavia, in realtà, lo sviluppo immobiliare a Phuket vale molto di più, forse in modo simile al caso della morte in Florida, dove il PIL immobiliare della Florida raggiunge il 24% del PIL totale dello stato.

Nel 2023 Phuket ha accolto 8.376.464 turisti, con un aumento del 152,29% rispetto all'anno precedente. Rispetto a Bali, Phuket ha avuto più turisti: Bali ne ha avuti solo 5.273.258, con un incremento del 144,61%. Inoltre, rispetto alle Maldive che contavano solo 1,8 milioni di turisti, Phuket è considerata la destinazione turistica più popolare di questa regione ed è considerata una delle principali destinazioni turistiche al mondo.

Per quanto riguarda i progetti immobiliari, circa la metà si trova nel distretto di Thalang, con un totale di circa 32.000 unità, di cui 25.000 sono state vendute, lasciando 7.000 unità ancora in vendita. Nel distretto di Mueang ci sono 190 progetti, per un totale di 28.000 unità, di cui 26.000 sono state vendute, lasciando circa 1.200 unità ancora in vendita. Il distretto con il minor numero di progetti è il distretto di Kathu, con solo 70 progetti, per un totale di 12.000 unità, lasciando solo 700 unità rimaste in vendita.

I prodotti immobiliari in vendita includono case singole, duplex, case a schiera, negozi, condomini, terreni, edifici turistici e ville o case vacanze. Il dott. Sopon ha fatto le seguenti osservazioni:

1. La maggior parte degli immobili è destinata ad aziende del tempo libero, tra cui resort, ville o case vacanze, per un valore di 320 miliardi di baht, con un valore di sviluppo complessivo di 470 miliardi di baht, pari a circa due terzi del totale. Gli immobili residenziali destinati alla popolazione locale o agli espatriati thailandesi che lavorano a Phuket rappresentano solo una piccola parte del patrimonio immobiliare.

2. Solo i condomini resort hanno il valore di sviluppo più elevato, pari a 210.000 milioni di baht, pari a circa il 45% del totale. Questi condomini hanno un prezzo medio di 7,7 milioni di baht per unità. Il data center ha esaminato 130 progetti con 27.000 unità e attualmente ne restano 4.500 in vendita. Ogni mese ne viene venduto circa il 7,2%, una cifra considerata molto alta e che si prevede verrà esaurita nei prossimi 14 mesi.

3. Il maggior numero di progetti sono ville o case vacanze, di cui ci sono 149 progetti, ma restano ancora solo 3.300 unità. In un progetto ci sono solo 22 case, con una media di 36 milioni di baht a casa. Questo tipo di progetto sarà un piccolo progetto. Tuttavia, ci sono ancora 1.200 case in vendita, il che indica che circa il 60% è stato venduto e circa il 7% delle unità vendute al mese sono state vendute. Si prevede che saranno esauriti anche entro i prossimi 14 mesi.

4. Per quanto riguarda i condomini residenziali generali, ci sono circa 50 progetti per un totale di 17.000 unità. In media, un progetto conta 340 unità, caratteristica generale dei condomini venduti principalmente alla popolazione locale o ai thailandesi che vengono a lavorare a Phuket. Il prezzo medio è di 2,4 milioni di baht per unità. Ne restano ancora 1.300 unità. Se calcolato come percentuale del valore di sviluppo, che ammonta a un totale di 40 miliardi di baht, rappresenta circa il 9% del valore di sviluppo totale di 460 miliardi di baht. Ogni mese ne viene venduto circa il 7%, quindi si prevede che sarà esaurito nei prossimi 15 mesi circa.

5. Ci sono circa 85 progetti di case unifamiliari per un totale di 6.700 unità, il che significa che ci sono circa 80 unità in ogni progetto, con un valore di sviluppo di 39 miliardi di baht e un prezzo medio di 5,7 milioni di baht. Attualmente sono rimaste in vendita 1.100 unità, ma il tasso di vendita è piuttosto basso, pari solo al 2,2% al mese, e si prevede che ci vorranno ancora circa 4 anni per esaurirle.

6. È strano che le case bifamiliari siano numerose quasi quanto le case singole, ma il loro valore di sviluppo è di soli 23 miliardi di baht, ovvero circa il 5% di tutti gli sviluppi. Hanno un prezzo medio di 3,5 milioni di baht, ma ne restano solo 500 unità in vendita e si prevede che ci vorranno altri tre anni e mezzo per esaurirle. Il dott. Sopon ha commentato che poiché le case bifamiliari hanno meno terreno (non meno di 35 wah quadrati, mentre le case singole non sono meno di 50 wah quadrati), vengono vendute a un prezzo inferiore rispetto alle case singole. Per questo motivo, le persone preferiscono acquistare case bifamiliari, che garantiscono maggiore privacy rispetto alle case a schiera e hanno dimensioni simili alle case singole.

7. Ci sono anche case a schiera, sviluppate in 100 progetti per un totale di 10.000 unità. Ma restano in vendita solo 700 unità, con un valore di sviluppo totale di circa 27 miliardi di baht, ovvero il 6% del valore di sviluppo totale, con un prezzo medio di 2,7 milioni di baht per unità, un tasso di vendita del 3,1% al mese e impiegando circa due anni e mezzo per esaurirsi.

Si può dire che tutti gli immobili hanno un prezzo medio di 6,4 milioni di baht per unità, con le unità residenziali generali al prezzo di 3,5 milioni di baht per unità, mentre le proprietà ricreative, costituite da condomini e ville per vacanze, hanno un prezzo medio di 10,7 milioni di baht per unità. Il progetto più economico si chiama Baan Ekkachai Villa, Thepkasattri Road, zona di Lipon, una residenza a un piano al prezzo di 0,999 milioni di baht, con 45 unità, ma è appena andata esaurita. Il progetto più costoso è The Estates at Mont Azure, nella zona di Kamala, al prezzo di 262 milioni di baht per unità.

Se separiamo i prezzi per tipo di sviluppo, scopriamo che

1. Il gruppo più numeroso di case unifamiliari viene venduto a prezzi compresi tra 5 e 7 milioni di baht, seguiti da prezzi compresi tra 7 e 10 milioni di baht per unità.

2. Le case gemelle vengono vendute a prezzi compresi tra circa 3 e 5 milioni di baht per unità, seguite da quelle vendute a prezzi compresi tra 2 e 3 milioni di baht per unità.

3. Le case a schiera vengono vendute a prezzi compresi tra 2 e 3 milioni di baht per unità, seguiti da prezzi compresi tra 3 e 5 milioni di baht per unità.

4. Le shophouse vengono vendute a prezzi compresi tra 3 e 5 milioni di baht l'unità, combinate a prezzi compresi tra 5 e 7 milioni di baht l'unità e un gruppo a prezzi compresi tra 7 e 10 milioni di baht l'unità, a seconda principalmente della posizione.

5. Il gruppo più numeroso di condomini pubblicizzati in generale viene venduto principalmente a prezzi compresi tra 2 e 3 milioni di baht, seguiti da prezzi compresi tra 1 e 2 milioni di baht.

6. Per quanto riguarda gli appartamenti del resort, il gruppo più numeroso li vende a 5-7 milioni di baht, seguito da 3-5 milioni di baht e da un gruppo che li vende a 7-10 milioni di baht.

7. Nel caso delle ville, il gruppo più numeroso viene venduto a prezzi compresi tra 20 e 40 milioni di baht, seguito dal gruppo da 40 a 60 milioni di baht e il terzo gruppo più numeroso viene venduto a prezzi superiori a 100 milioni di baht. È probabile che questo gruppo di acquirenti sostenga l'acquisto di immobili in Thailandia.

Dottore. Sopon ha affermato che se consideriamo ogni distretto separatamente, troveremo alcuni dettagli diversi, come:

1. Nel distretto di Muang Phuket, i condomini residenziali per i residenti di Phuket e i thailandesi che lavorano a Phuket sono stati sviluppati e venduti meglio, con 10.000 unità per un valore complessivo di 26 miliardi di baht o una media di 2,6 milioni di baht per unità. Tuttavia, restano solo 500 unità in vendita, con un tasso di vendita dell'8,1% al mese e si prevede che saranno esaurite entro un anno.

2. Ad Amphoe Kathu, il prodotto principale è il condominio resort, che conta circa 4.000 unità, per un totale di 28 miliardi di baht, e ne restano meno di 100, quindi si prevede che andrà esaurito rapidamente.

3. Nel distretto di Thalang, gli appartamenti resort e le ville rappresentano gli sviluppi più elevati, pari a circa l'86% del totale. Le unità residenziali per la gente del posto rappresentano solo una parte molto piccola. Il valore totale dello sviluppo è di 290 miliardi di baht, di cui 150 miliardi di baht sono destinati ad appartamenti resort e altri 100 miliardi di baht a ville. Entrambi i gruppi di prodotti vendono molto bene, rappresentando circa l'8% del totale al mese. Pertanto, si prevede che si esauriranno entro un anno da ora.

Per quanto riguarda i nuovi lanci nel primo trimestre del 2025, il data center ha rilevato circa 25 nuovi lanci, per un totale di 4.000 unità, per un valore complessivo di 54 miliardi di baht, ovvero una media di 13 milioni di baht per unità. La maggior parte dei prodotti lanciati erano condomini resort, per un totale di 45 miliardi di baht, ovvero l'83% del totale, e quasi tutti i nuovi lanci nel primo trimestre sono stati lanciati nel distretto di Thalang.

Nell'ultimo anno, gli immobili di Phuket hanno venduto circa 10.000 unità per un valore complessivo di 90 miliardi di baht, ovvero una media di 9 milioni di baht per unità, e la maggior parte di esse viene venduta nel distretto di Thalang. I prodotti che vendono più velocemente sono gli appartamenti e le ville per le vacanze, mentre le residenze di proprietà thailandese vendono più lentamente.

Per quanto riguarda i prezzi dei terreni a Phuket, il dott. Sothon ha rivelato che dal 2004 al 2024 i prezzi dei terreni sono aumentati in media di 7,47 volte, ovvero un incremento medio del 10,7% all'anno, un dato considerato molto elevato se confrontato con i prezzi dei terreni in altre zone della Thailandia. L'incremento più elevato si è registrato a Rawai Beach, con un incremento di 14 volte, seguita da Bang Tao Beach, con un incremento di 10,67 volte, e Mai Khao, con un incremento di nove volte. L'aumento più lento si è verificato ad Ao Spa, Karon Beach e Koh Sire.

Dottore. Sopon ha anche rivelato che il prezzo di mercato più alto per un terreno si trova a Patong Beach, dove il centro dati lo ha stimato in 350 milioni di baht per rai, ovvero 875.000 baht per wah quadrato. Le zone più vicine sono Bang Tao Beach, Surin Beach e Karon Beach, il cui valore stimato è di 80 milioni di baht per rai o 200.000 baht per wah quadrato. Il prezzo di mercato dei terreni è molto più alto del prezzo di valutazione stabilito dal governo.

Una delle cose sorprendenti della Thailandia è che le valutazioni governative sono significativamente inferiori ai prezzi di mercato, il che ha molti effetti negativi, come si vede nell’esempio di Phuket.

1. Mai Khao Beach, una delle prime spiagge nella parte più settentrionale dell'isola di Phuket, ha un prezzo del terreno, secondo il prezzo di mercato, di 45,00 milioni di baht per rai, ma il prezzo stimato dal governo è di soli 6,80 milioni di baht per rai, ovvero solo il 15% del prezzo di mercato.

2. Bang Tao Beach, una delle spiagge più popolari e i cui prezzi si sono adeguati molto rapidamente, ha scoperto che il prezzo di mercato era di 80,00 milioni di baht per rai, ma il prezzo stimato dal governo era di soli 15,60 milioni di baht per rai, ovvero il 20% del prezzo di mercato, il che è piuttosto basso.

3. Kamala Beach, che è anche una spiaggia molto popolare, ha scoperto che il prezzo del terreno in base al prezzo di mercato è di 70,00 milioni di baht per rai, ma il prezzo stimato dal governo è di soli 10,00 milioni di baht, ovvero il 14% del prezzo di mercato, che è considerato il terzo più basso dopo Ao Po.

4. Patong Beach, che è la spiaggia con il prezzo del terreno più alto, pari a 350,00 milioni di baht per rai, ma il prezzo stimato dal governo è di soli 70,00 milioni di baht per rai, ovvero il 20% del prezzo di mercato, il che è considerato piuttosto basso.

5. Karon Beach, che è anche una spiaggia popolare, ha un prezzo di stima di 70,00 milioni di baht per rai, ma il prezzo di stima del governo è di 12,00 milioni di baht per rai, ovvero solo il 17% del prezzo di mercato.

6. Rawai Beach, che è anche una spiaggia popolare, ha un prezzo di stima di mercato di 70,00 milioni di baht per rai, ma il prezzo di stima governativo è di 11,40 milioni di baht per rai, che è vicino a Karon Beach, oppure il prezzo di stima governativo è solo il 16% del prezzo di mercato.

7. Ao Chalong, che è una zona con prezzi accessibili perché si trova sul lato est, ha un prezzo di 45,00 milioni di baht per rai, ma il prezzo di stima del governo è di soli 4,60 milioni di baht per rai, che rappresenta solo il 10% del prezzo di mercato, considerato il più basso.

8. Laem Panwa, dove si trova Laem Panwa, ha un prezzo del terreno di 50,00 milioni di baht per rai, ma il prezzo di stima del governo è di soli 10,00 milioni di baht per rai, ovvero il 20% del prezzo di mercato (non ci sono molte informazioni governative su quest'area).

9. Ao Po, un'area con prezzi dei terreni accessibili, ha un prezzo del terreno di 20,00 milioni di baht per rai, ma il prezzo di stima del governo è di 2,18 milioni di baht, l'11% del prezzo di mercato, considerato il secondo più basso dopo Ao Chalong.

10. Ao Maphrao è una zona con una vista non molto bella. Il prezzo del terreno è ancora basso, pari a 15,00 milioni di baht per rai, ma il prezzo di mercato è di 4,20 milioni di baht per rai, ovvero solo il 28% del prezzo di mercato.

In media, le valutazioni governative sono inferiori ai prezzi di mercato, pari solo al 18% circa dei prezzi di mercato. Quali sono gli effetti negativi di questo?

1. Rendere la riscossione delle imposte insufficiente per le aree locali, causando un'insufficiente riparazione e sviluppo dei servizi pubblici.

2. Rende le aree locali dipendenti dal governo centrale, facendo sì che le aree locali siano dominate e interferiscano nel bilancio.

3. Oggigiorno in Thailandia vivono più stranieri. La registrazione dei diritti e delle transazioni legali basata sul prezzo di valutazione del governo pone la Thailandia in una posizione di svantaggio perché in altri paesi il prezzo di valutazione del governo è simile al prezzo di mercato e l'aliquota fiscale in Thailandia è molto bassa.

4. Rendere vano il sistema governativo di valutazione dei terreni perché, se potesse essere valutato in base al prezzo effettivo, fornirebbe alla popolazione un database per un commercio equo e non verrebbe ingannato.

La soluzione è

1. Rendere il prezzo di valutazione del governo vicino al prezzo di mercato.

2. Lasciamo che siano le autorità locali a valutare autonomamente il valore degli immobili. Se la valutazione è bassa per accontentare i grandi investitori, questi riceveranno meno tasse per lo sviluppo locale. A questo proposito, i funzionari locali dovrebbero essere formati per valutare il valore degli immobili o assumere una società di valutazione immobiliare.

3. Il trasferimento di proprietà ad un prezzo inferiore al prezzo di mercato comporterà una multa.

Se riuscissimo a rendere i prezzi di valutazione governativi paragonabili ai prezzi di mercato, creeremmo anche trasparenza nel sistema governativo.

Nota:

1 rai = 1.600 mq o 0,3954 acri

1 USD = Baht 33

L'autore:

Dott. Sopon Pornchokchai, Ph.D., D.FIABCI, CRS, MRICS

Il dott. Sopon ha esperienza nella ricerca e nella valutazione immobiliare dal 1982. Insegna a valutatori, broker, sviluppatori, finanziatori, pianificatori e consulenti a livello universitario e post-universitario in Thailandia e all'estero. Ha conseguito un dottorato di ricerca in terreni e edilizia abitativa presso l'AIT e ha seguito un'ulteriore formazione sulla valutazione immobiliare presso l'LRTI-Lincoln Institute of Land Policy and Housing della KU Leuven (Belgio). Attualmente, il dott. Sopon è presidente della FIABCI Thai, della Thai Appraisal and Estate Agents Foundation e dell'Agenzia per gli affari immobiliari, rappresentante dell'IAAO in Thailandia, direttore della Thai Real Estate Business School e membro del Global Valuation Forum della Appraisal Foundation (USA).

I suoi capolavori di ricerca includono la scoperta di 1.020 baraccopoli (1985), la modellazione CAMA (valutazione di massa assistita da computer) (1990), la previsione di 300.000 unità abitative non occupate (1995 e 1998), lo studio per il centro informazioni sulla proprietà (2000), la tabella di marcia per la valutazione, Ministero delle Finanze, Vietnam (2006), Ministero delle Finanze, Indonesia (2008), Banca Mondiale Indonesia (2010), Ministero delle Finanze, Cambogia (2012), UN World Cities (2015), ASEAN Property Surveys (2017), Global Municipal (2017), trasferimento dello zoo di Bangkok (2019), valutazione della diga 28 in Laos (2024).