Rapporto sulle Tendenze del Mercato Immobiliare in Thailandia

Il mercato immobiliare thailandese sta vivendo un periodo di significativa crescita e trasformazione, trainato da fattori demografici, economici e normativi. Questo rapporto analizza le tendenze attuali e le prospettive future per i settori immobiliare residenziale e commerciale, esaminando i principali driver di crescita, le sfide e le opportunità per gli investitori, con un focus particolare sulle normative che regolano gli investimenti stranieri.

Mercato Immobiliare Residenziale

Il mercato immobiliare residenziale in Thailandia è in forte espansione. Secondo le analisi, si prevede che raggiungerà i 30,17 miliardi di dollari nel 2025 e crescerà a un tasso di crescita annuale composto (CAGR) del 5,19% tra il 2025 e il 2030, per un valore stimato di 38,85 miliardi di dollari nel 2030 [1].

Fattori Chiave di Crescita

Diversi elementi contribuiscono a questa crescita sostenuta:

•Urbanizzazione e Migrazione: L'urbanizzazione e la migrazione dalle aree rurali verso le principali città, in particolare Bangkok, sono motori fondamentali della domanda di alloggi. Gli investimenti nelle infrastrutture di trasporto pubblico, come la Linea Gialla, stanno rendendo accessibili nuove aree periferiche, favorendo lo sviluppo immobiliare di lusso.

•Crescita della Classe Media: L'espansione della classe media thailandese alimenta una crescente domanda di condomini e case a schiera. Gli sviluppatori stanno rispondendo con progetti di fascia medio-alta che integrano servizi come negozi, spazi di co-working e strutture sanitarie.

•Turismo ed Espatriati: Il robusto settore turistico e l'afflusso di espatriati generano una domanda significativa di seconde case e immobili in affitto. La recente legislazione sui matrimoni tra persone dello stesso sesso è attesa per incrementare ulteriormente gli arrivi turistici. A Phuket, ad esempio, i prezzi delle ville di lusso sono raddoppiati negli ultimi due anni, spinti dalla domanda di acquirenti russi ed europei interessati a soggiorni a lungo termine.

Andamento dei Prezzi

I prezzi delle proprietà residenziali in Thailandia hanno mostrato un aumento del 3,49% a marzo 2025 rispetto all'anno precedente, con una media storica di crescita del 3,60% dal 1992 al 2025. L'indice immobiliare ha raggiunto un massimo storico di 160 punti ad aprile 2025, attestandosi a 158,70 punti a luglio 2025. Questi dati confermano una crescita costante nel settore residenziale.

Mercato Immobiliare Commerciale

Anche il mercato immobiliare commerciale thailandese è in una fase di espansione, con previsioni di raggiungere i 18,01 miliardi di dollari nel 2025 e di crescere fino a 24,07 miliardi di dollari entro il 2030, con un CAGR del 5,97% [3].

Fattori Chiave di Crescita

I principali driver di crescita per il settore commerciale includono:

•Connettività Logistica e Infrastrutture: Una solida connettività logistica e le riforme favorevoli agli investitori supportano l'espansione a lungo termine. La spesa pubblica continua, in particolare per il gasdotto di trasporto da 17,8 miliardi di dollari che collega Bangkok, il Corridoio Economico Orientale (EEC) e i porti d'altura, sta aumentando la capacità produttiva.

•Domanda di Uffici Ecologici: Le aziende sono sempre più orientate verso uffici a basso consumo energetico e conformi ai criteri ESG (Environmental, Social, and Governance). Nel 2024, il 90% dei nuovi contratti di locazione ha riguardato immobili con certificazione LEED Gold o equivalenti.

•Logistica ed E-commerce: L'espansione degli hub di evasione degli ordini dell'e-commerce sta guidando l'adozione di soluzioni logistiche avanzate, anche a seguito di modifiche alle norme IVA che spingono i venditori transfrontalieri verso magazzini doganali.

•Ripresa del Turismo: La ripresa del turismo ha un impatto positivo sul settore alberghiero e del commercio al dettaglio. Gli arrivi turistici hanno superato i massimi pre-pandemia all'inizio del 2025, con resort di lusso a Phuket che registrano tariffe medie giornaliere elevate.

Sfide e Opportunità

Nonostante la crescita, il settore commerciale affronta alcune sfide:

•Eccedenze di Stock di Uffici: Il tasso di sfitto a Bangkok è salito al 27,8% nel quarto trimestre del 2024 a causa della nuova offerta e del lavoro ibrido. Questo mette sotto pressione gli affitti, specialmente per gli edifici più datati (oltre il 60% ha più di 20 anni) che rischiano l'obsolescenza senza ammodernamenti.

•Incentivi EEC: Il Corridoio Economico Orientale (EEC) continua ad attrarre investimenti diretti esteri industriali, con approvazioni per data center per 2,7 miliardi di dollari nei primi cinque mesi del 2024. Un visto EEC decennale offre un'imposta sul reddito fissa del 10%.

Investimenti Stranieri e Normative

Il quadro normativo thailandese presenta specificità importanti per gli investitori stranieri:

•Proprietà Fondiaria: In generale, gli stranieri non possono possedere direttamente terreni in Thailandia. Esistono meccanismi alternativi, come la costituzione di una società a responsabilità limitata thailandese o l'ottenimento di contratti di locazione a lungo termine. Tuttavia, la proposta di legge sui contratti di locazione a 99 anni è ancora in attesa di approvazione parlamentare, creando incertezza.

•Condomini: Gli stranieri possono possedere unità condominiali in piena proprietà (freehold), ma la quota di proprietà straniera in un singolo condominio non può superare il 49% del totale delle unità.

•Sfide Legali: La stretta della Corte Suprema del 2024 sulle strutture di proprietà assoluta de facto ha generato incertezza, influenzando alcuni accordi, in particolare nel settore dell'ospitalità che richiede lunghi periodi di controllo per ammortizzare gli investimenti.

Conclusioni

Il mercato immobiliare thailandese si presenta come un'opportunità di investimento dinamica e in crescita, sia nel settore residenziale che in quello commerciale. I driver principali includono l'urbanizzazione, la crescita della classe media, il turismo e gli investimenti infrastrutturali. Tuttavia, gli investitori stranieri devono navigare un quadro normativo complesso, in particolare per quanto riguarda la proprietà fondiaria e le quote di proprietà nei condomini. Nonostante le sfide, gli incentivi offerti in aree come il Corridoio Economico Orientale continuano ad attrarre capitali, rendendo la Thailandia un mercato interessante per chi è disposto a comprendere e adattarsi alle sue specificità legali e di mercato.