ROLA: La verità sul “Super-Leasehold” in Thailandia

Se stai cercando di acquistare una proprietà in Thailandia, probabilmente hai sentito parlare del Leasehold (il classico contratto di locazione a 30 anni).

Ma sapevi che dal 2019 esiste un’alternativa molto più sicura chiamata ROLA - Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (2019) — “Legge sul diritto di utilizzo immobiliare Sap-Ing-Sith (diritto reale)

Molti investitori si chiedono: “Se il ROLA è così vantaggioso per chi compra, perché i costruttori e le agenzie continuano a proporre il vecchio Leasehold?”

La risposta: Per il proprietario del terreno, il ROLA è un “pessimo affare” in termini di controllo.

Ecco i 5 motivi reali per cui questa rivoluzione legale fatica a decollare.

1. Il “Potere di Veto” (L’ostacolo principale)

In un Leasehold tradizionale, tu sei un inquilino. Se vuoi vendere il tuo diritto o subaffittare la villa, devi quasi sempre chiedere il permesso scritto al proprietario del terreno. Questo gli permette di chiederti commissioni extra (spesso l’1-2% del valore) o di bloccare l’operazione. Nel ROLA, questo potere sparisce. Puoi vendere, affittare o trasferire il tuo diritto senza chiedere il permesso a nessuno. Ai grandi proprietari terrieri thailandesi non piace perdere questo controllo totale sul proprio asset.

2. Il Miraggio dei “90 Anni”

La legge thailandese limita entrambi i contratti a 30 anni. Tuttavia:

• Nel Leasehold, i developer spesso promettono rinnovi contrattuali (30+30+30 anni). Anche se non sono garantiti al 100% dalla legge, “suonano bene” commercialmente.

• Il ROLA è onesto e rigido: la legge non parla esplicitamente di rinnovi. Molti developer preferiscono vendere la “promessa” dei 90 anni del leasehold piuttosto che la “certezza” dei 30 anni del ROLA.

3. I Costi Nascosti e la Burocrazia

Il ROLA richiede che il proprietario del terreno registri un certificato speciale (simile a un titolo di proprietà) presso l’Ufficio del Territorio.

• Tasse: Il titolare di un ROLA deve pagare una tassa annuale dello 0,1% sul valore dell’immobile.

• Documentazione: Molti Uffici del Territorio (Land Offices) locali non hanno ancora dimestichezza con le procedure del ROLA. Registrare un leasehold è routine; registrare un ROLA può richiedere mesi di “testa a testa” con i funzionari pubblici.

4. La Resistenza delle Banche

Sebbene il ROLA possa essere usato come garanzia per un mutuo (a differenza del leasehold), le banche thailandesi sono molto conservatrici. Molte non hanno ancora protocolli pronti per gestire pignoramenti su un diritto ROLA. Senza il supporto bancario fluido, il prodotto perde uno dei suoi vantaggi competitivi principali.

5. Titoli di Terra Restrittivi

Il ROLA può essere costituito solo su terreni con il titolo Chanote (il grado più alto). Molti progetti turistici sorgono su terreni con titoli inferiori (come il Nor Sor 3 Gor), dove il ROLA non è legalmente applicabile, rendendo il Leasehold l’unica strada percorribile.

Cosa dovresti fare?

Il Leasehold è la via più facile e veloce per il venditore. Il ROLA è la via più sicura e potente per te (ereditarietà automatica, diritto di ipoteca, libertà di vendita).

Se stai investendo cifre importanti, non accettare il “si è sempre fatto così”. Chiedi al tuo avvocato di verificare se il terreno è un Chanote e sfida il developer a offrirti un contratto ROLA. È un tuo diritto dal 2019, usalo.