Superfici in Tailandia: garantire i diritti fondiari per stranieri e investitori

Il diritto delle superfici in Tailandia offre agli stranieri e agli investitori un modo legale per possedere edifici su terreni che non possiedono. Poiché gli stranieri non possono possedere la terra direttamente, questo diritto registrato è una soluzione alternativa intelligente e legale.

Salvatore Parisi

5/14/202512 min read

Qual è il diritto delle superfici in Tailandia?

Superficies (สิทธิ เหนือ พื้นดิน – Vedi Tee Neua Peun Din) è un diritto importante nella legge sulla proprietà thailandese. Una persona chiamata ‘superficiario’ può possedere edifici, strutture o piantagioni. Questi sono su terreni che appartengono a un'altra persona, nota come proprietario terriero ‘. ’ Questo strumento giuridico separa la proprietà della struttura dalla proprietà della terra stessa. Deve essere sull'atto del titolo della proprietà (come Chanote) presso il Dipartimento della Terra per essere legalmente vincolante per gli altri.

Superfici in Tailandia: punti chiave

Permette di possedere un edificio sulla terra di qualcun altro.
Durata massima: 30 anni o durata del proprietario / superficiario.
Il diritto rinnovabile delle superfici può richiedere un accordo. Nota: sebbene le sentenze specifiche possano variare, le decisioni della Corte suprema thailandese relative al non esecutività automatica contratto di locazione rinnovi suggerire che è necessaria cautela quando si fa affidamento su clausole di rinnovo automatico anche per gli accordi di Superficies.
Deve essere registrato sull'atto del titolo fondiario (Chanote).
Il diritto di superfice è trasferibile ed ereditabile (se non limitato).
Diverso da un contratto di locazione (diritto reale contro diritto personale).
Opzione cruciale per gli stranieri che costruiscono proprietà in Tailandia.

Quadro giuridico per l'accordo sulle superfici in Tailandia

Il diritto delle superfici in Tailandia (สิทธิ เหนือ พื้นดิน) è coperto dalle sezioni da 1410 a 1416 del Thai Codice civile e commerciale. Permette a qualcuno — spesso uno straniero — di possedere legalmente un edificio o una struttura su un terreno di proprietà di qualcun altro. Per essere esecutivo nei confronti di terzi, l'accordo deve essere stipulato per iscritto e registrato presso l'Ufficio del Land.

Sezione 1410 – Diritto delle superficialità istituito

Un diritto di superficialità viene creato quando a una persona viene concesso il diritto di possedere edifici, strutture o piantagioni sulla terra di un'altra persona

Sezione 1411 – Creazione per contratto o testamento

Una superficia può essere creata mediante un accordo tra le parti o un'ultima volontà e testamento. Deve essere registrato presso l'Ufficio del Land per essere valido

Sezione 1412 – Durata delle superfici

Il diritto di superficialità può essere concesso per un periodo determinato (non superiore a 30 anni), per la vita del proprietario terriero o per la vita del superficiario.

Sezione 1413 – Trasferimento ed eredità

Salvo diverso accordo, un diritto di superficialità è trasferibile e può essere ereditato.

Sezione 1414 – Cessazione di superfici per non utilizzo

Se il superficiario non esercita il proprio diritto per dieci anni consecutivi, il diritto di superficialità può essere risolto.

Sezione 1415 – Diritti di risoluzione

Quando termina il diritto delle superfici, il proprietario terriero diventa il proprietario degli edifici, delle strutture o delle piantagioni, a meno che non vi sia un accordo che indichi diversamente.

Sezione 1416 – Estinzione per fusione

Se il superficiario diventa il proprietario della terra, il diritto alle superficialità si estingue.

Perché le superfici sono importanti per gli stranieri in Tailandia?

La legge thailandese limita la proprietà fondiaria per gli stranieri. Il diritto alle superfici, o accordi sulle superfici, offre un'opzione legale chiave. Gli stranieri possono investire nella costruzione di case, fabbriche o altre strutture su terreni tailandesi. Ciò è spesso possibile se hanno un coniuge thailandese o una società thailandese. Possono possedere gli edifici, anche se non possono possedere la terra stessa. Ciò fornisce una maggiore sicurezza rispetto a un contratto di locazione standard per coloro che effettuano significativi investimenti nell'edilizia.

Confronto con gli accordi di locazione fondiaria

Quando si confronta il diritto delle superficialità con i tradizionali contratti di locazione fondiaria, emergono diverse distinzioni. Un contratto di locazione fondiaria consente al locatario di utilizzare il terreno per un periodo di tempo limitato. Un accordo di superfici in Tailandia consente al superficiario di costruire strutture permanenti sulla terra. Inoltre, a differenza di un contratto di locazione che termina dopo un tempo prestabilito, il diritto alle superfici dura spesso più a lungo della vita del proprietario terriero. Ciò offre maggiore sicurezza al superficiario. Questa permanenza può portare a investimenti più sostanziali nella costruzione o nello sviluppo, a beneficio di entrambe le parti coinvolte.

Superficies vs. Usufruct: qual è la differenza?

Come registrare una Superficies in Tailandia

Per rendere valido un accordo di superfici in Tailandia, deve essere registrato presso l'Ufficio del Land. Questa registrazione lo rende esecutivo nei confronti di terzi. Sia il proprietario terriero che il superficiato, che è spesso straniero, devono essere presenti per la registrazione. Possono anche essere rappresentati da qualcuno con la giusta procura. L'accordo deve essere in forma scritta e in tailandese. Se è originariamente in inglese, il Dipartimento del Land richiederà una traduzione tailandese.

Prima della registrazione, le parti dovrebbero raccogliere tutti i documenti necessari. Questi includono l'identificazione, l'atto del titolo (Chanote) e i documenti dell'azienda se è coinvolta un'entità legale. L'accordo sulle superfici dovrebbe spiegare chiaramente lo scopo, la durata e le condizioni. Ciò include i diritti di costruzione, trasferimento, eredità o locazione della struttura. Una volta accettato, il diritto delle superficialità viene registrato sul retro dell'atto del titolo. Si applicano le tasse governative, generalmente calcolate come percentuale del valore del contratto o dell'affitto concordato. Se l'accordo viene stipulato gratuitamente, potrebbero essere applicate commissioni più basse.

🧾 Elenco di controllo per la registrazione delle superfici (Cosa preparare)

📄 Un contratto scritto in tailandese (o con traduzione tailandese certificata – utilizzare meglio uno studio legale con esperienza)
🧍 Proprietario terriero e superficiario presenti (o rappresentanti legali con POA)
🏠 Titolo dell'atto (ข นด ที่ดิน) della terra
🪪 ID validi o documenti aziendali, se applicabile
📆 Termine chiaramente indicato (ad es. 30 anni o durata di una parte)
💬 Scopo dichiarato (residenziale, commerciale, ecc.)
🏦 Tasse di registrazione (circa l'1,1% del valore dichiarato in caso di commissione)

Suggerimento: inserisci sempre il termine. Se lo lasci vuoto, potrebbe finire con un preavviso di un anno. Questo si basa sull'interpretazione della Corte Suprema della Sezione 1413.

A differenza di un contratto di locazione, che ti consente solo di utilizzare la terra, una superficia ti consente di possedere l'edificio sulla terra di qualcun altro. Questa distinzione è particolarmente importante per gli stranieri che non possono possedere terreni in Tailandia. La registrazione di una superficialità dà ad entrambe le parti la certezza del diritto e aiuta a prevenire future controversie.

Considerazioni pratiche per le superfici in Tailandia

Quando si prepara un accordo sulle superfici, è importante pensare oltre il semplice processo di registrazione. Il contratto dovrebbe includere chiaramente dettagli come l'affitto, la durata dell'accordo, i diritti di rinnovo e cosa succede quando termina. Ad esempio, il proprietario terriero compenserà il superficiario per l'edificio? L'edificio può essere venduto o rimosso? Questi termini dovrebbero essere scritti nel contratto per evitare confusione futura.

Se il terreno viene venduto in un secondo momento, una superficie registrata sarà comunque valida per il nuovo proprietario. Tuttavia, avere termini scritti chiari è la tua migliore protezione. Gli stranieri dovrebbero anche prendere in considerazione la possibilità di combinare una superficialità con un contratto di locazione per una maggiore sicurezza. Prima di firmare qualsiasi cosa, è saggio parlare con un avvocato che capisce la legge sulla proprietà tailandese. Un contratto ben redatto riduce i rischi legali e garantisce che entrambe le parti comprendano i propri diritti e responsabilità.

I tribunali thailandesi hanno stabilito che gli accordi di superficialità utilizzati per nascondere i trasferimenti di terra illegali possono essere nulli. Ad esempio, nella sentenza della Corte suprema คํา พิ พากษา ศา ลี กาที่ 6065/2564, una superficia e ipoteca l'accordo è stato annullato. Questo perché erano usati per nascondere la vera proprietà e aggirare le restrizioni. Questo caso mostra quanto sia importante strutturare gli accordi di superficialità in modo trasparente e con adeguate intenzioni legali.

Suggerimenti legali e Precauzioni per le superfici in Tailandia

Suggerimento legale: Registra sempre le superfici presso il Land Office. Senza registrazione, il diritto non è esecutivo nei confronti di terzi — anche con un contratto firmato.

Suggerimento legale: Assicurarsi che il contratto indichi se le superfici sono trasferibile o ereditabile. Se è silenzioso, l'impostazione predefinita è che è trasferibile ai sensi della legge thailandese (sezione 1411).

Suggerimento legale: se usi i soldi che hai prima del matrimonio per costruire una casa sulla terra del tuo coniuge thailandese, fai una dichiarazione legale. Questo confermerà che è tuo proprietà personale. Questo protegge i tuoi diritti ai sensi del diritto di famiglia thailandese.

Suggerimento legale: Combina una superficialità con un contratto di locazione a lungo termine per una protezione legale più forte — specialmente se stai costruendo su un terreno che non possiedi.

️Attenzione: Le clausole di rinnovo automatico in superficialità o contratti di locazione potrebbero non essere applicabili ai sensi della legge thailandese. Le decisioni della Corte suprema thailandese hanno respinto tali clausole quando non sono state chiaramente concordate nuovamente al momento del rinnovo.

️Attenzione: Le superfici danno diritti alla struttura solo — non alla terra. Se il terreno viene venduto, i tuoi diritti continuano solo se correttamente registrati e indicati nell'accordo.

️Attenzione: Non tutti gli uffici terrestri interpretano la legge allo stesso modo. Alcuni potrebbero richiedere documenti aggiuntivi o richiedere esenzioni dalle tasse. Verificare sempre con l'ufficio locale prima dell'appuntamento.

Attenzione: se il contratto non menziona un termine fisso, le superficialità possono essere concluse con ragionevole preavviso. Questo è spesso visto come un anno, specialmente se l'affitto viene pagato annualmente (Sezione 1413).

️Attenzione: Non tutte le aree di terra in Thailandia sono ammissibili alle superfici. La terra donata dallo stato per l'agricoltura, come Sor Por Kor o la terra assegnata, di solito non può avere una superficie. Un caso rilevante, คํา พิ พา กษา ศาลี กาที่ 8887/2563, ha spiegato che i diritti delle superfici devono seguire le regole sull'uso del suolo nella sezione 58 bis del codice fondiario. Verificare sempre con l'ufficio locale per verificare l'idoneità.

Pratica dell'ufficio del territorio e variazioni regionali

In pratica, le procedure dell'Ufficio del Land per la registrazione di una superficialità possono differire per provincia. Conoscere i dettagli locali può aiutare a evitare errori

Leasing e superfici simultanei: Alcuni uffici provinciali sono non avere familiarità con la registrazione di un contratto di locazione e una superficie sullo stesso pacco per le stesse parti. Ad esempio, mescolare un contratto di locazione di 30 anni con una superficie può confondere i funzionari locali. Una superficia è un modo comune per dare a uno straniero sia l'uso del suolo che i diritti di proprietà della casa. Una guida lo nota non tutti gli uffici terrestri accettano prontamente di registrare entrambi gli strumenti insieme, anche se nessuna legge proibisce. Potrebbe essere necessario insistere educatamente o mostrare autorità legale. Un contratto di locazione (diritto personale) e superfici (diritto reale) possono esistere legalmente insieme. Verificare in anticipo con l'ufficio fondiario specifico è saggio.
Documentazione e formalità: Tutti gli accordi di superfici deve essere registrato presso il Dipartimento della Terra (สํานักงานที่ดิน) dove si trova il terreno. Devono partecipare sia il proprietario terriero che il superficiario, oi loro rappresentanti autorizzati. Devono firmare il contratto ufficiale di superfici in tailandese. L'Ufficio del Land annoterà l'atto del titolo (ข นด ที่ดิน) per registrare le superfici. Non usare il processo di registrazione ufficiale, come semplicemente firmare un contratto privato, è un errore comune. Questo errore rende inapplicabili le superfici “”. Inoltre, se il proprietario terriero è sposato, può essere richiesto un consenso sponsale simile ad altre transazioni immobiliari.
Termini e condizioni: Quando ti registri, devi indicare la durata delle superfici. Questo può essere un massimo di 30 anni per un periodo determinato, o per la vita del proprietario terriero o del superficiario. Evitare di lasciare il termine “non specificato ” – un termine indefinito sarà trattato come terminabile a piacimento ai sensi della legge. È anche importante chiarire eventuali condizioni (ad es. Affitto, se presente, o obblighi di manutenzione) nel documento di registrazione. L'omissione delle condizioni materiali può causare controversie o addirittura la risoluzione ai sensi della Sezione 1414 CCC. Ad esempio, se il superficiato non paga il concordato terra affitto per due anni consecutivi, il proprietario terriero può cancellare il diritto. Ogni ufficio del territorio può avere la propria formulazione o moduli preferiti. La revisione del modulo standard (แบบ 九อร์ ม สิทธิ เหนือ พื้นดิน) con un ufficiale può aiutare a garantire che tutto sia registrato correttamente.
Quirks locali: Alcuni uffici terrestri raramente vedono casi di superfici. Il personale può confondere le superficialità con contratti di locazione o usufrutto a lungo termine. Alcuni uffici esitano a dare una vita a uno straniero. Lo fanno perché è raro, anche se è consentito dalla legge. In tali casi, avere il testo della legge (ป.พ.พ. La sezione 1410-1412 consente una superficialità per la vita del proprietario o del superficiario. Questo può essere utile. La pazienza e un riferimento alla legge o ai regolamenti del Ministero degli Interni possono di solito superare la riluttanza locale.

Esempi di superfici nella vita reale in Tailandia

Esempio 1 – Uso residenziale: proteggere la tua casa

Chris, un pensionato australiano, voleva costruire la casa dei suoi sogni a Phuket su un terreno di proprietà della moglie thailandese. Poiché la legge thailandese gli impedisce di possedere la terra, hanno registrato a Superfici di 30 anni accordo presso l'Ufficio del Land. Ciò consente a Chris di possedere e controllare legalmente la casa, anche se la terra rimane nel nome di sua moglie.

Questo gli dà tranquillità — il suo diritto può essere trasferito agli eredi se il contratto lo consente chiaramente. I tribunali tailandesi hanno confermato questo diritto in casi come คํา พิ พา กษา ศา ลี กาที่ 7119/2561. Questo caso ha spiegato che le superfici possono essere passate alla generazione successiva se l'accordo consente l'eredità.

Esempio 2 – Uso commerciale: protezione di un investimento aziendale

Anna, un imprenditore tedesco, ha affittato un appezzamento di terreno a Bangkok per costruire un piccolo hotel boutique. Invece di usare solo un contratto di locazione, ha ottenuto un accordo di superficialità per registrare l'edificio a suo nome. Ciò le ha dato un maggiore controllo sugli investimenti e sulla sicurezza legale.

Anche se la terra viene venduta in seguito, le superfici registrate di Anna significano che mantiene i diritti sul suo hotel per l'intero accordo. Questa strategia non solo rafforza la sua posizione, ma apre anche le porte alle future opzioni di rivendita o trasferimento.

Importanti sentenze della Corte suprema

Le superfici devono essere scritte e registrate. In caso contrario, non può essere applicato come un diritto reale (ad es. Decisione della Corte suprema n. 749/2536).
Gli accordi non registrati possono essere esecutivi solo tra le parti, non tra terzi (ad es. Decisione della Corte suprema n. 5560/2537).
Un diritto concesso attraverso un testamento può essere riconosciuto come una superficialità valida (ad es. Decisione della Corte Suprema n. 667/2542).

Interpretazioni recenti (2020 – 2025)

Le recenti decisioni della Corte suprema thailandese hanno chiarito come le sezioni 1410 – 1416 del codice civile e commerciale (CCC) sono applicate nella pratica. Queste sezioni si riferiscono a สิทธิ เหนือ พื้นดิน (diritto delle superfici)

Transazioni fittizie annullate – Sentenza della Corte suprema n. 6065/2564 (2021) – La Corte ha annullato un accordo di superficialità. Questo accordo era una finzione per nascondere una vendita di terreni. In questo caso, un proprietario terriero ha dato a un'azienda una superficialità di 30 anni. Allo stesso tempo, il proprietario terriero ha ipotecato il terreno al prestatore dell'azienda. Questo è stato un tentativo di evitare restrizioni legali al trasferimento. La Corte lo ha ritenuto le parti non hanno mai veramente inteso una superficialità o un mutuo. Questa sentenza avverte che una superficialità non deve essere utilizzata per eludere le leggi sulla terra.
Superfici non registrate = solo diritti personali – Sentenza della Corte suprema n. 2577/2551 (2008) – (Un caso leggermente più vecchio ancora istruttivo) La Corte ha confermato che se un proprietario terriero permette a qualcuno di costruire sulla propria terra senza una superficialità scritta e registrata, l'edificio è non un dispositivo “” del terreno e appartiene al costruttore – che crea effettivamente a superfici di fatto. Tuttavia, non è stato registrato presso l'Ufficio del Land. Ciò significa che ha creato solo obblighi tra le parti e non un diritto reale. Il proprietario terriero potrebbe recedere da questo accordo non registrato in qualsiasi momento poiché non è stato fissato alcun termine fisso. Una superficia deve essere scritta e registrata nell'atto del titolo. Ciò è necessario affinché sia legalmente applicabile nei confronti di terzi. Se non viene specificata alcuna durata, la Sezione 1413 CCC consente a entrambe le parti di terminare a piacimento con ragionevole preavviso. È una superficies “perpetua ” indefinita non consentito senza un termine.
Trasferibilità ed eredità – Ai sensi della legge thailandese, le superfici possono essere trasferite ed ereditate a meno che le parti non decidano diversamente. Ad esempio, la sentenza della Corte suprema n. 7119/2561 affermava che un interesse possessivo per la terra può passare agli eredi per volontà. Ciò dimostra che สิทธิ เหนือ พื้นดิน può essere assegnato o assegnato come altra proprietà. Una superficialità creata correttamente non finisce quando muore il proprietario terriero o il superficiario. Questo è vero a meno che non sia stato dato per la vita di una persona. Dura per il termine concordato o fino alla sua conclusione in base all'accordo.
In Tailandia, i diritti delle superfici devono essere chiaramente scritti e registrati. In คํา พิ พา กษา ศา ลีกาที่ 2577/2551, la corte decise che se qualcuno costruisce una casa sulla terra con solo un permesso verbale, non è un vero diritto. Ciò significa che l'accordo può essere concluso in qualsiasi momento. Ciò evidenzia il rischio di accordi non registrati, specialmente in situazioni personali o familiari.
Un'altra decisione chiave, คํา พิ พา กษา ศา ลี กาที่ 7119/2561, ha confermato che una superficie creata correttamente può essere ereditata a meno che il contratto non dica diversamente. Ciò rafforza la necessità di includere clausole ereditarie nella stesura dell'accordo.

Tasse e Commissioni di registrazione

Senza compensazione: 50 baht per trama.
Con compensazione: La commissione è dell'1% del valore concordato.
Se è coinvolto un risarcimento, a imposta di bollo dello 0,5% viene applicato in base al valore di pagamento.

Domande frequenti sulle superfici in Tailandia

È possibile ereditare una superficies?

Sì, se il contratto lo consente. La legge thailandese ti consente di passare il diritto di superficialità agli eredi, purché sia chiaramente indicato nell'accordo.

Cosa succede se le superfici in Tailandia vengono interrotte?

Il diritto termina dopo il termine stabilito, in caso di morte (se basata sulla vita) o per violazione. Il suberificato può di solito rimuovere l'edificio a meno che il proprietario terriero non scelga di acquistarlo.

C'è un limite alla durata del diritto delle superfici in Tailandia?

Sì, la superficie può essere creata per un tempo prestabilito o per la vita della persona che la utilizza. Ciò dipende dall'accordo tra le parti interessate.

Quale consulenza legale si dovrebbe chiedere in merito ai diritti delle superficialità?

È importante consultare un avvocato di proprietà thailandese prima di stipulare un accordo di superficialità. Un avvocato può esaminare il contratto. Possono spiegare i tuoi diritti e doveri. Controlleranno se può essere ereditato. Si assicureranno inoltre che sia registrato correttamente presso il Land Office.

Ci sono delle restrizioni su ciò che può essere costruito sotto le superfici, giusto?

Il superficiario (il detentore della destra) può costruire strutture o piantare colture sulla terra. Tuttavia, devono seguire le regole locali per l'edilizia e le leggi sulla zonizzazione. Alcune aree possono limitare determinati tipi di sviluppo o richiedere autorizzazioni alle autorità.