Thailandia: Analisi del mercato immobiliare di Phuket

L'attrattiva della Thailandia come destinazione per gli investimenti immobiliari non è mai stata così forte. Un'analisi approfondita del mercato, presentata dal Dr. Sopon Pornchokchai, Presidente di FIABCI-Thai, rivela un panorama di rendimenti solidi, apprezzamento del capitale e un quadro normativo sorprendentemente favorevole per gli investitori stranieri. Questo articolo esplora i dati chiave del mercato, con un focus particolare su Phuket, e delinea le opportunità e le regole che rendono la Thailandia una scelta di investimento di prim'ordine.

1. Il Mercato Immobiliare di Phuket: Un Panorama di Crescita

L'analisi del mercato immobiliare di Phuket, che include i distretti di Mueang Phuket, Kathu e Thalang, mostra un settore in piena maturità e con una domanda robusta. I dati, aggiornati a marzo 2025, indicano un totale di 728 progetti attivi e un elevato tasso di assorbimento delle unità abitative.

Dati di Vendita Complessivi (Marzo 2025)

Il mercato si distingue per l'alta percentuale di unità vendute, con una media complessiva dell'80% e un tempo di esaurimento delle scorte (Time to Go) gestibile, pari a circa 22 mesi.

È interessante notare come i segmenti delle Town House e delle Shop House mostrino tassi di vendita eccezionalmente alti (94% e 95% rispettivamente), indicando una forte domanda per soluzioni abitative e commerciali a prezzi più accessibili. I Condomini Resort, pur avendo il maggior numero di unità totali, mantengono un solido 77% di venduto, riflettendo l'attrattiva di Phuket come destinazione turistica e di investimento per le seconde case.

Phuket: Da Destinazione Turistica a Brand del Lusso

A rafforzare ulteriormente l'attrattiva di Phuket non sono solo i numeri, ma anche la sua evoluzione come destinazione di lusso. Secondo Salvatore Parisi, Presidente di FIABCI Phuket, l'isola ha trasceso il suo status di semplice meta turistica per diventare un vero e proprio "brand del lusso" riconosciuto a livello globale.

"Gli investitori internazionali non cercano più solo un rendimento finanziario, ma un'esperienza di vita completa. A Phuket, l'investimento immobiliare è indissolubilmente legato al lifestyle esclusivo che l'isola offre: servizi di altissimo livello, infrastrutture in crescita e una qualità della vita ineguagliabile. Questo mix unico è il motivo per cui gli acquirenti di fascia alta continuano a riversare capitali nel mercato delle ville e dei condomini resort, spingendo la domanda verso l'alto e consolidando l'isola come un hub del lusso asiatico."

Questa prospettiva aggiunge una dimensione qualitativa all'analisi quantitativa del Dr. Sopon, spiegando il perché del forte interesse nel segmento delle Ville e dei Condomini Resort.

L'impegno di Phuket nel consolidare il suo status di hub del lusso è tangibile anche nell'infrastruttura e nei servizi. L'isola vanta almeno sette campi da golf di livello mondiale, dieci  scuole internazionali che seguono i curricula occidentali e diversi ospedali internazionali di alto livello, garantendo un'assistenza sanitaria eccellente . Inoltre, il governo sta investendo miliardi di Baht in progetti infrastrutturali chiave, tra cui l'espansione dell'aeroporto, l'ampliamento delle strade esistenti a quattro corsie e lo sviluppo di nuove vie di collegamento, come la prevista linea di metropolitana leggera (Light Rail) e nuove strade di accesso, che mirano a migliorare significativamente la connettività e la qualità della vita sull'isola.

2. Apprezzamento del Capitale: La Forza del Terreno

Il vero motore del guadagno in conto capitale in Thailandia risiede nell'apprezzamento del valore del terreno. L'analisi del Dr. Sopon evidenzia una crescita storica impressionante, sia nella Regione Metropolitana di Bangkok (BMR) che, in modo ancora più marcato, a Phuket.

L'Impennata dei Prezzi del Terreno a Phuket

Tra il 2004 e il 2024, il prezzo del terreno a Phuket ha registrato un aumento cumulativo sbalorditivo, raggiungendo circa il 747%. Questo dato sottolinea la rapida urbanizzazione e la crescente scarsità di terreni edificabili nelle aree più ambite dell'isola.

L'analisi per zone specifiche rivela incrementi notevoli tra il 2015 e il 2024:

• Nai Yang Beach e Ao Makham hanno visto un aumento del 140% e 187% rispettivamente.

• Layan Beach ha registrato un aumento del 187%.

• Anche aree più consolidate come Patong Beach hanno mostrato un solido aumento del 94%.

Questi numeri non solo confermano la Thailandia come un mercato ad alto potenziale di guadagno in conto capitale, ma suggeriscono anche che l'investimento in proprietà che includono una quota significativa di terreno (come ville e case) può offrire un apprezzamento superiore nel lungo termine.

3. Regole e Regolamenti: Un Quadro Accogliente per gli Stranieri

Uno degli aspetti più sorprendenti e favorevoli per gli investitori internazionali è il quadro normativo thailandese, che è stato descritto dal Dr. Sopon come "il paradiso" per gli acquirenti stranieri.

Proprietà e Diritti di Leasing

Gli stranieri possono acquistare proprietà in Thailandia con diverse modalità:

1 Condomini: La regola generale consente agli stranieri di possedere fino al 49% delle unità in un progetto condominiale. Tuttavia, nell'area dell'Eastern Economic Corridor (EEC), questa quota può salire fino al 100%, aprendo opportunità uniche per gli investitori.

2 Terreno per Affari: Se l'investimento è approvato dal Board of Investment (BOI), gli stranieri possono acquistare terreno per scopi commerciali e per l'alloggio dei dipendenti.

3 Terreno per Residenza: È consentito l'acquisto di terreno fino a 1 rai (1.600 mq) per la costruzione di una casa, a condizione che vengano importati 40 milioni di Baht nel Paese.

Per quanto riguarda il leasing, la durata standard è di 30 anni, ma sono in corso discussioni per estendere il leasing del terreno a 90-99 anni. Inoltre, il concetto di "Right Over Leasehold Asset" garantisce diritti di proprietà significativi per un periodo fisso, offrendo una forma di sicurezza legale per gli investitori.

Un Regime Fiscale Estremamente Vantaggioso

Il regime fiscale thailandese è particolarmente attraente per gli investitori immobiliari stranieri:

• Nessuna Tassa di Acquisto (Buying Tax): A differenza di molti Paesi, la Thailandia non impone una tassa sull'acquisto di proprietà.

• Tassa Annuale sulla Proprietà Bassa: L'imposta annuale è minima, calcolata a circa 200 Baht per milione di Baht di valore per le proprietà più costose (oltre 50 milioni di Baht), e si basa su un valore stimato dal governo (20%-60% inferiore al valore di mercato).

• Bassa Tassa sul Guadagno in Conto Capitale: La Capital Gain Tax è molto bassa, pari al 20% del guadagno sul valore di mercato, con numerose esenzioni applicabili.

• Bassa Tassa di Successione: L'imposta di successione si applica solo a proprietà superiori a 100 milioni di Baht e si basa su una valutazione governativa inferiore al valore di mercato.

Queste condizioni fiscali, unite alla libertà per gli stranieri di acquistare quante proprietà desiderano, senza restrizioni sui prezzi minimi o sui progetti "off-the-plan", consolidano la posizione della Thailandia come una delle destinazioni più aperte e redditizie per l'investimento immobiliare internazionale.

L'analisi del Dr. Sopon Pornchokchai, arricchita dalla prospettiva di Salvatore Parisi, dipinge un quadro chiaro: il mercato immobiliare thailandese, in particolare a Phuket, è dinamico, offre un elevato potenziale di apprezzamento del capitale, specialmente nel settore del terreno, ed è supportato da un ambiente normativo e fiscale estremamente favorevole agli investitori stranieri. La combinazione di un mercato maturo, una crescita dei prezzi del terreno a doppia cifra e un regime fiscale accogliente rende la Thailandia, come afferma il Dr. Sopon, "il paradiso" per gli investimenti immobiliari.

Al di là dei dati e delle normative, è fondamentale riconoscere che l'attrattiva della Thailandia, e in particolare di Phuket, risiede in un equilibrio unico tra opportunità finanziarie e qualità della vita. L'investimento immobiliare qui non è solo una transazione, ma l'acquisizione di un asset in un contesto di lusso e stabilità. Per l'investitore attento, che valuta sia il rendimento del capitale che il valore del "lifestyle", la Thailandia si conferma una delle scelte più strategiche e complete nel panorama asiatico. È un mercato che premia la visione a lungo termine e l'attenzione ai segmenti di pregio, come le ville e i condomini resort, dove la domanda è guidata non solo dalla speculazione, ma da un desiderio genuino di possedere un pezzo di questo "paradiso".